Zmieńmy wymagania parkingowe.
Rozmowa z Marcinem Wojciechowskim architektem i członkiem zarządu firmy Hossa. Potocznie deweloper kojarzony jest z firmą budującą mieszkania na sprzedaż. Jakie są najważniejsze różnice między deweloperami?

Bardzo dobre skojarzenie! Choć samo pojęcie jest zdecydowanie szersze. Deweloperzy zajmują się (jak sama nazwa wskazuje) rozwijaniem nieruchomości. Można ich podzielić na obiektowych i gruntowych. Deweloperzy gruntowi kupują działkę, doprowadzają do jej podziału. Przeprowadzają analizy urbanistyczne doprowadzają do powstania korzystnego dla nich (i dla kolejnych inwestorów) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie deweloperzy gruntowi zbywają swoje działki z założenia oczywiście z zyskiem. Wówczas na scenie pojawiają sie deweloperzy obiektowi.
Deweloperem obiektowym jest każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą, który cokolwiek buduje w celach komercyjnych.. Firma, która buduje dla siebie np. supermarket też w pewnym stopniu prowadzi działalność deweloperską, bo kupuje grunt, wykonuje projekt i go realizuje. Deweloperów obiektowych można także podzielić na dwie kategorie. Na tych, którzy budują dla siebie (także na wynajem) i pozostają właścicielami tych obiektów oraz tych, którzy budują na sprzedaż.

Jakimi zasadami powinien kierować się dobry deweloper obiektowy planując swoje inwestycje?
Musielibyśmy sprecyzować co oznacza zwrot „dobry developer”. Jeśli przyjmiemy, że oznacza to podmiot osiągający zyski, to budując na sprzedaż, developer myśli kategoriami „tu i teraz”. Koncentruje się na momencie sprzedaży oraz na okresie gwarancyjnym nieruchomości. Oczywiście każdy poważny deweloper, który widzi siebie na rynku dłużej niż doraźne koniunktury, musi myśleć o zachowaniu dobrego wizerunku. Oznacza to, że jeśli coś wybuduje i sprzeda, powinno to spełniać najwyższe standardy. Nie może dochodzić do sytuacji, że za 10 lat budynek popadnie w ruinę czy degradację, bo będzie to ciążyć na dobrym imieniu developera. Hossa, podobnie jak każdy poważny deweloper stara się budować swój wizerunek działając perspektywicznie. Nie należy jednak zapominać, że Deweloper prowadzi działalność dla zysku. Jeśli dziś dzięki wzrostowi cen nieruchomości jego zysk zaczyna być większy może bardziej skupić się na przyszłości i budowaniu wizerunku.

Działalność deweloperska należy do najbardziej zyskownych. Stopa zwrotu z inwestycji to zdecydowanie więcej niż 2-3 procent...

Dziś już na pewno tak. Inaczej bardziej opłacałoby się zainwestować np. w lokatę terminową nie ponosząc przy tym praktycznie żadnego ryzyka. Jednak myśląc o większym zysku pamiętać trzeba o wielkiej odpowiedzialności dewelopera i ponoszonym ryzyku.

Jakiego rodzaju są to zagrożenia i w jaki sposób można sobie z nimi poradzić?
Deweloper jest organizatorem i koordynatorem niejednokrotnie kilku, kilkunastoletniego procesu inwestycyjnego. W jego trakcie dochodzi często do najrozmaitszych zmian i przewartościowań tego jakiego produktu oczekuje rynek. Zmieniają się mody i trendy oraz warunki prawne i finansowe. Od dynamiki rozwoju społeczeństwa zależy co będzie za 2, 3, 5 lat. Widać to również na rynku usług i wynajmu powierzchni, który też podlega modom i nowym zapotrzebowaniom. Planowanie inwestycji zawsze opatrzone jest tego rodzaju ryzykiem. Można oczywiście starać się badać i prognozować trendy, ale nie znam firmy konsultingowej, która za takie badania weźmie pełną finansową odpowiedzialność. Dodatkowo dochodzi niestabilne prawo i częste jego zmiany oraz braki w prawie lokalnym, czyli w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Poza tym niemiłe żadnemu developerowi są spory i kłótnie, zwłaszcza te wstrzymujące inwestycje.

Jak w zmieniających się realiach można dostosowywać nieruchomości do aktualnego zapotrzebowania?

Jeśli jeden podmiot pozostaje właścicielem danej nieruchomości, ma szansę dostosować się do tych zmian. Jednak na polskim rynku mieszkania, a często też małe usługi buduje się głównie na sprzedaż, co oznacza szereg małych właścicieli w budynku. Nie znam znaczących przedsięwzięć deweloperskich, w których deweloper zostałby właścicielem mieszkań i próbował je wynająć. To raczej działalność jednostkowych osób, które kupują mieszkania traktując je jako lokatę kapitału.
W budynku wielofunkcyjnym, właściciel mieszkania staje się współwłaścicielem całego budynku - tworzy się wspólnota. W praktyce wszystkie prace, które wymagają np. pozwolenia na budowę mogą stanąć w miejscu, bo zaczynają się wówczas dyskusje i spory. Tego deweloperzy bardzo nie lubią. Właściciel centrum handlowego prędzej je sprzeda niż w przypadku każdej zmiany musiałby dogadywać się z 50 czy 300 współwłaścicielami.
Jako architekt bardzo nad tym ubolewam. Świetnym rozwiązaniem byłby np. budynek, w którym na górze byłyby mieszkania, na ostatnim piętrze kawiarnie i dostępne dla wszystkich punkty widokowe, na dole centrum handlowe, basen itp. Jednak późniejsze funkcjonowanie takiego obiektu mogłoby tworzyć określone problemy Wynikające ze sprzecznych interesów poszczególnych współwłaścicieli budynku.

Kiedyś deweloperzy budowali mieszkania za własne pieniądze, obecnie chyba już się to nie zdarza?

W naszym kraju, jak sięgnę pamięcią, zawsze developerzy próbowali sprzedawać mieszkania przed ukończeniem inwestycji. Zdecydowanie zmniejsza to koszty finansowe i pozwala na obniżenie cen mieszkań. Oczywiście wiele zależy od tempa sprzedaży. W dzisiejszych czasach rynek jest na tyle chłonny, że mieszkania sprzedają się na pniu, jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty na placu budowy. Dlaczego więc sprzedawać mieszkania już wybudowane, jeśli chętni chcą płacić za mieszkania będące jeszcze na papierze? Zwłaszcza , że zmienia się nie tylko siła nabywcza klientów, ale także ich gusta, a nawet okolica wokół budynku. To kolejny argument za tym, aby mieszkania sprzedawać jak najszybciej zmniejszając ryzyko inwestycyjne. Deweloper powinien działać szybko, aby zdążyć na określony moment. Szybko sprzedać, zbudować, oddać do użytku i zadbać o jakość wykończenia.

Czy jest coś czego uznany deweloper powinien się obawiać?

Ja prowadzę pracownię projektową projektującą dla developera, mogę więc spojrzeć na to od strony projektu. Bardzo ważne jest, aby wszystkie mieszkania były dobrej jakości. Spójność produktu, to na etapie projektu jedna z najważniejszych kwestii, na którą wielu, także bardzo dobrych projektantów, zapatrzonych w urodę budynku, nie zwraca uwagi. Bywa, że deweloper zbyt mocno zaufa świetnemu architektowi, który zaprojektuje piękne budynki. Zdarza się, że część mieszkań wcale się ludziom nie podoba. Budynek robi wrażenie jako całość, ale oprócz bardzo ciekawych apartamentów ma np. 20 % mieszkań, które się nie znajdują kupców. To tak jak w piekarni gdzie obok świeżych bułek jest kilka suchych, które się nie sprzedadzą. Chyba, że mocno poniżej kosztów.

Aby zostać deweloperem mieszkaniowym trzeba mieć...
...działkę, pozwolenie na budowę, opracować projekt, skonstruować ofertę, przystąpić do realizacji inwestycji i jak najwcześniej zacząć sprzedawać, by nie narazić się na zmianę koniunktury lub zapotrzebowania klientów. No i oczywiście mieć sprawdzoną ekipę, która to wszystko wykona.

Jak z punktu widzenia dewelopera wygląda obecna sytuacja na rynku - czy można coś zmienić, żeby ułatwić działalność?

Wiele rzeczy. Przede wszystkim ujednoznacznić i ustabilizować przepisy. Ale jest jedna kwestia, którą, jak sądzę, należałoby zmienić> Jest to sposób bilansowania wymagań parkingowych. W planach miejscowych na obszarach przeznaczonych do zabudowy powszechne są zapisy określające szczegółowo wymagania parkingowe. Miejsca parkingowe w liczbie 1,2 - 1,5 w stosunku do ilości mieszkań trzeba zlokalizować na obszarze działki przeznaczonej pod inwestycję. Oczywiście część ukryje się na parkingach podziemnych, ale trzeba założyć, że tylko część klientów kupujących mieszkania będzie w stanie kupić jeszcze miejsce parkingowe. Logiczne więc wydaje się, aby część miejsc parkingowych zrobić wzdłuż ulic dojazdowych i lokalnych. Jednak plany nakazują bilansowanie wszystkich miejsc w obrębie danego terenu pod zabudowę, nie dopuszczając lokalizacji tych miejsc przy ulicach gminnych. W efekcie na obszarach przeznaczonych pod zabudowę, wzdłuż ulic gminnych, przy liniach rozgraniczających powstają nowe ulice z miejscami parkingowymi, odsuwając budynki jeszcze dalej od pasa drogowego. Dochodzi wówczas do tego, że pasy komunikacji lokalnej, które i tak są szerokie urastają do rozmiarów wielojezdniowych prospektów, przestrzeni, zupełnie kuriozalnych z punktu widzenia urbanistycznego. Jest to pewna degradacja przestrzeni miejskiej, która mogłaby być bardziej zwarta, ukształtowana pierzejowo. Widać to szczególnie w nowych założeniach osiedlowych. Ponadto brak możliwości bilansowania miejsc parkingowych, zmniejsza zdecydowanie determinację dewelopera, do budowania dróg gminnych, co dla wszystkich jest niekorzystne.
Myślę, że warto byłoby złagodzić tak pryncypialne podejście urzędników i planistów do kwestii możliwości bilansowania miejsc parkingowych.

Dziękuję za rozmowę
Mariusz Feliński

Deweloper to osoba, która zamierza uczynić nieruchomość jak najlepiej wykorzystaną zapewniając jej, poprzez inwestycje, największą wartość. Najważniejsze jest dążenie do maksymalizacji wartości nieruchomości. Nie zawsze jest to zgodne z praktyką, ponieważ kierując się zasadą minimalizacji ryzyka deweloperzy często mogą wybierać rozwiązania, które w konsekwencji tworzą mniejszą wartość nieruchomości, ale ich realizacja ma większą szansę powodzenia.

Wymagania parkingowe – wymagana minimalna liczba miejsc postojowych, którą należy zapewnić na terenie działki budowlanej lub w jej pobliżu np. na parkingu podziemnym.