Grzegorz Lechman, architekt z Zespołu Dziedzictwa Kulturowego i Rewitalizacji w Biurze Rozwoju Gdańska, doktorant na wydziale Architektury Politechniki Gdańskiej, autor i współautor opracowań w dziedzinie rewitalizacji zdegradowanych dzielnic mieszkaniowych.

Działania urbanistów wpływając na kształtowanie przestrzeni w miastach mogą doprowadzić do wzrostu cen nieruchomości w danej lokalizacji. W jaki sposób można wpłynąć na przywrócenie dawnego blasku w tak zdegradowanych dzielnicach jak gdańskie Dolne Miasto czy Nowy Port?
Każda dzielnica ma pewne podstawy przestrzenne i historyczne, które stale oddziałują na jej charakter. Jeśli coś funkcjonuje przez długi okres czasu dobrze, a później podupada to bywa, że przywrócenie jego znaczenia nie będzie możliwe. W zaniedbanej dzielnicy można np. pomalować domy, naprawić ulice, wstawić nowe okna i... przez pewien czas będzie ślicznie. Oczywiście to wszystko kosztuje, a mogą to być zmarnowane pieniądze, więc pojawia się pytanie - po co? Na miasto trzeba popatrzeć trochę inaczej. Degradacja dzielnic to już bowiem ostatnie stadium upadku miasta. Urbaniści starają się spojrzeć na miasto jako na narzędzie, o które trzeba dbać. Miasta nie powstają przecież po to, żeby były ładne, ale z powodów ekonomicznych. Ekonomia jest najważniejsza. Miasta powstają, albo na przecięciu ważnych dróg, albo na szlaku handlowym. Jeśli gdzieś można zarobić, to wokół tego gromadzą się ludzie. Świetność Gdańska opiera się na trym, że było to miejsce styku z polskimi rzekami. Miał przywileje, dzięki którym tylko kupcy z tego miasta mogli handlować. W XVII wieku było to największe (40 000 mieszkańców) i najbogatsze miasto w Polsce. Dziś tak jak wówczas 40 000 ludzi mieszka w Śródmieściu.

Co jest przyczyną upadku miast i poszczególnych dzielnic?

Tylko 5 % upadających miast zostaje zniszczonych przez jakiś kataklizm: wybuch wulkanu (np. Herkulanum i Pompeje), tornado (Nowy Orlean), trzęsienia ziemi, powodzie itp. Większość upadków miast wynika z ekonomii. Miasto jest maszyną do mieszkania i pracowania. Oczywiście w mieście najważniejsi są ludzie. Nad nimi funkcjonuje jeszcze krwioobieg ekonomiczny, bez którego miasta upadają. Jeśli już widzimy zdegradowane ulice czy nawet dzielnice to jest już ostatni sygnał, by temu przeciwdziałać.

Jakie są objawy tego, że w mieście dzieje się źle?

W zdegradowanych dzielnicach widać patologie społeczne, są puste mieszkania, w których osiedlają się dzicy lokatorzy, emigranci i przeróżne mniejszości. Osoby, które gotowe są żyć w warunkach jak dla nas koszmarnych, a dla nich jeszcze i tak lepszych niż w rodzinnym kraju. Patologie nie biorą się z tego, że ktoś bije żonę. Wynikają z tego, że mieszkańcy są bezrobotni, plajtują dotychczasowe zakłady pracy. Są to naczynia połączone. Dlatego nie należy oczekiwać cudu, który nastąpi natychmiast po przeprowadzeniu rewitalizacji. W przypadku bezrobocia niezmiernie ważne jest podjecie działań zmierzających do pomocy zarówno bezrobotnym jak i zagrożonym bezrobociem. W przypadku krótkotrwale bezrobotnych, oprócz znalezienia nowych miejsc pracy, konieczne jest uzupełnianie i rozszerzanie kwalifikacji. Pewnym rozwiązaniem może też być tworzenie warunków do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, poprzez lokalizowanie inkubatorów przedsiębiorczości. W przypadku długotrwale bezrobotnych oprócz przygotowywanie do podjęcia pracy, niezbędne jest przyuczanie do nowych zawodów oraz przystosowywanie do zmiennych warunków na rynku pracy, a niekiedy pomoc w wyrobieniu odpowiednich nawyków.

Jakie były dotychczas efekty projektów rewitalizacyjnych w Polsce?

Prowadzone w niektórych miastach Polski próby ożywienia zdegradowanych struktur miejskich miały na celu poprawę jedynie stanu zabudowy oraz elementów przestrzeni publicznej. Takie działania rozpoczęto m.in.: w Szczecinie, Sopocie, Lublinie, Płocku, Bielsku Białej, Krakowie, Tarnowie, Dzierżoniowie, Łodzi. Próby te w zdecydowanej większości przypadków były niewystarczające. Tak naprawdę za ten problem polskie miasta wzięły się dopiero gdy warunkiem pozyskania z unijnych funduszy strukturalnych było rozpoczęcie działań rewitalizacyjnych. Rewitalizacja powinna zaczynać się od tego, że miasto zbada w jakim stanie są jego obszary. Obok kryteriów technicznych jak stan budynków – równie ważną grupą są kryteria społeczne i ekonomiczne (niska wartość gruntów, stopień gospodarności mieszkańców, poziom bezrobocia itp.). Nie osiągniemy dobrej ceny za mieszkanie jeśli najpierw nie „zrewitalizujemy” społeczności dzielnicy.
Podejścia do tego są najróżniejsze. Najgorsze jednak, że nie ma ustawy o rewitalizacji. Ustawa powinna regulować sposób interwencji w takich obszarach. Chociażby po to, żeby uniknąć możliwość spekulacji gruntami. W niektórych państwach UE są nawet ustawy zapobiegające wyciekaniu informacji planistycznych. Powinny być mechanizmy, które utrudnią spekulację gruntami. Regulowanie zasady postępowania miasta wobec takiego obszaru. Pamiętać trzeba, że plan miejscowy nie realizuje jakichś działań, a tylko je umożliwia.

Jak powinien wyglądać właściwie przeprowadzony proces rewitalizacji?

Najważniejszym elementem projektu rewitalizacyjnego jest akceptowanie i współtworzenie projektu przez społeczność lokalną! Tylko wówczas można liczyć na pełne wykorzystanie efektów projektu przez tych, do których jest on adresowany i którzy powinni skorzystać na jego realizacji. Aby mieszkańcy zdegradowanej dzielnicy mogli projekt zaakceptować, powinni być zapraszani do dyskusji i wyrażania opinii, a także powinni móc zgłaszać własne pomysły i mieć możliwości czynnego uczestnictwa w projekcie. Powinni oni uczestniczyć w przygotowywaniu programów i projektów.
Drugim, nie mniej ważnym elementem partycypacji społecznej jest bieżące informowanie mieszkańców o postępach prac nad przygotowaniem i wdrażaniem projektu, terminach, oddziaływaniach, etapach a także uciążliwościach i zagrożeniach. To miasto powinno koordynować i w pewnym zakresie inicjować ten proces. Ma bowiem dane na temat przestępczości, poziomu zdrowia, opiece socjalnej. Zarządza lub ściśle współpracuje z policją, służbą zdrowia, ośrodkami pomocy społecznej, urzędem pracy, policją i strażą miejską. Może w sposób całościowy zająć się ulicami drogami, infrastrukturą i rozpocząć działania aktywacyjne wśród mieszkańców. Proces konsultacji powinien mieć charakter ciągłych kontaktów pomiędzy przedstawicielami zespołu rewitalizacji, a mieszkańcami.
Miasto powinno też zaangażować w ten proces organizacje pozarządowe. Stworzyć system grantów miejskich skierowanych tylko do określonej dzielnicy np. Nowego Portu czy Dolnego Miasta oraz znaleźć ekonomiczne podstawy dla funkcjonowania tego obszaru.
W jakim stopniu na degradację dzielnic wpływa fakt, że na obrzeżach miast, tworzą się namiastki centrów?
Przedmieścia konkurują ze śródmieściami i stopniowo uniezależniają się od zintegrowanej struktury miasta. Jeśli system monitorowania miasta jest bardzo rozwinięty to będzie można zauważyć te różnice. Gdy w jednym miejscu powstaje inwestycja to w innym odczuwalne jest tąpnięcie. Ludzie przenoszą się do innej dzielnicy, ubywa pracowników i pracodawców. Znaczenie ma też rozszerzanie się granic miasta. Jeszcze 100 lat temu Gdańsk to było tylko Śródmieście. W roku 1973 pojawiły się już granice obecne, a miasto zaczęło wchłaniać administracyjnie okoliczne wioski: Łostowice, Owczarnia, Maćkowy... Miasto rozwija się, deweloperzy budują nowe osiedla i nagle pojawiają się klasyczne układy wiejskie. Wygląda to trochę jakby bocian zobaczył dziwną żabę i zastanawiał się co z nią w ogóle zrobić.

Wydaje się, że najłatwiej przeprowadzić rewitalizację przyciągając inwestorów...
I niestety w zdecydowanej większości przypadków podejmowane działania naprawcze mają jedynie charakter inwestycyjny. Obszary zdegradowane dość często są położone w pobliżu historycznych śródmieść lub stanowią ich fragment. Powszechnie dzielnice historyczne, uważa się za bardzo atrakcyjne. Dotychczas inwestorzy z dużą nieufnością podchodzili do obszarów dotkniętych zjawiskami degradacji, a ich nieliczne próby często kończyły się finansową klapą. Do inwestowania w mieście zmusza ich jednak stale rosnący popyt na mieszkania, oraz oczekiwania klientów. Doświadczenia gmin w zakresie współpracy z firmami deweloperskimi, polegały głównie na sprzedaży lub dzierżawie obiektów ze zdegradowanego obszaru. Inwestor wraz ze strukturą, "nabywał" wszystkie problemy nękające dany obiekt lub obszar. Inną stosowaną powszechnie praktyką gmin, jest zbywanie niezabudowanych działek w obszarze zdegradowanym pod nową inwestycję. Sprzedaż obiektu lub obszaru, powoduje jednak pozbycie się praktycznie wszelkiego wpływu ze strony byłego właściciela na losy sprzedanej własności. Samorządy sądziły, że wprowadzenie nowej jakości w sąsiedztwie zdegradowanej zabudowy, spowoduje samoistną poprawę istniejącej struktury. W większości przypadków dochodziło do obniżenia wartości nowej nieruchomości ze względu na niekorzystne sąsiedztwo. Z doświadczenia wiemy, że nie osiągniemy dobrej ceny za mieszkania dopóki nie „zrewitalizujemy” części społecznej.

Dziękuję za rozmowę.
MIF

Działania zmierzające do odnowy zdegradowanych fragmentów miast, określane są jako rewitalizacja, rehabilitacja, renowacja urbanistyczna czy restrukturyzacja. Terminy te często traktowane są zamiennie.