Kształtowanie miejskiej przestrzeni
Dr arch. Piotr Lorens, prezes gdańskiego Oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich, adiunkt na Wydziale Architektury Politechniki Gdańskiej.
Co robią urbaniści w gazecie z ofertami sprzedaży nieruchomości?

Wbrew pozorom zagadka ta nie jest szczególnie trudna. Ich praca ma bowiem proste przełożenie na wzrost cen nieruchomości w „dotkniętym” przez nich osiedlu czy dzielnicy. Mieszkania zmieniają się tak jak i nasze zwyczaje - co również ma wpływ na ceny nieruchomości. Do praktycznej wiedzy pośredników nieruchomości czy deweloperów urbaniści dodają teoretyczne podstawy i naukowe uzasadnienia - odpowiadając na pytanie - dlaczego każde mieszkanie ma swojego klienta.

Dziś zaczęliśmy nowy cykl pt. „Okiem urbanisty”. W kolejnych wydaniach GNP będziemy również prezentowali spojrzenie z innej strony w cyklu pt. „Okiem dewelopera”.

Zacznijmy od początku - czym zajmuje się urbanista?
Działania urbanistów mają pozytywny wpływ na przestrzeń. Mogą one doprowadzić do tego, że dana lokalizacja stanie się jeszcze bardziej atrakcyjna. Klasycznym przykładem działalności urbanistów są te tereny, które podlegają procesom rewitalizacji. W chwili obecnej np. ceny mieszkań na gdańskim Dolnym Mieście są stosunkowo niskie z uwagi na fakt, że dzielnica jest uważana za zaniedbaną, niezbyt bezpieczną i nieatrakcyjną. Natomiast na skutek procesów rewitalizacji (jeśli oczywiście się powiodą) dzielnica ta ma szansę wykreować się na bardzo atrakcyjną i dobrze zorganizowaną część miasta. Wówczas będziemy mieli do czynienia z zupełnie inną jakością, a tym samym z wyższym poziomem cen nieruchomości i lepszą możliwością realizowania tam danego rodzaju działalności.

Wydaje się, że miasta nie rozwijają się obecnie w sposób zaplanowany. Na obrzeżach rosną nowe dzielnice, a w centrach pojawiają się pojedyncze nowe plomby.
Można powiedzieć, że nasze miasta przeżywają w tej chwili tzw. proces suburbanizacji, czyli rozlewania się na przedmieścia. Jednak rozlewanie się całej struktury miejskiej na obrzeża zachodzi równocześnie z procesami odnowy miasta. Ciekawostką jest to, że w miastach Europy Zachodniej czy USA proces ten następował jeden po drugim. Tzn. najpierw było rozlewanie się miast, a dopiero potem następowała odnowa miasta i przenoszenie się tej ludności z powrotem do centrów. Tymczasem w Polsce dzieje się to równolegle. Z jednej strony mamy proces suburbanizacji, a drugiej strony - zjawisko rewitalizacji.

Czym jest spowodowana ta „cyrkulacja” ludności - dlaczego jedna grupa ludzi ucieka z miasta, a inna kieruje się do centrum?

Zjawisko to jest u nas napędzane dwoma czynnikami. Pierwszym jest cena mieszkania, która na przedmieściach jest ewidentnie niższa niż w centrum miasta. Drugą sprawą są potrzeby klientów. Inni ludzie kupują mieszkania na przedmieściu. a inni w centrum. Mieszkanie na przedmieściu kupowane są przez osoby pewne, że będzie je stać na utrzymanie jednego czy dwóch samochodów. Inne mieszkania są dla osób potrzebujących więcej przestrzeni (z małymi dziećmi lub rodzin wielopokoleniowych) W tym wypadku mamy do czynienia zarówno z samodzielnymi domami jednorodzinnymi jak i z mieszkaniami, które są obliczone właśnie na te potrzeby. Podporządkowana takiemu modelowi rodziny jest też cała przestrzeń dookoła, która musi być wyposażona w niezbędną infrastrukturę.

Z kolei w centrum miasta mieszkać będą raczej te osoby, które bardziej sobie cenią możliwość codziennego dostępu do kultury i różnego rodzaju usług należących do elementów programu miejskiego. W centrum będą też mieszkać osoby, które np. prowadzą samodzielnie gospodarstwo domowe, nie dorobiły się dzieci, czy wręcz przeciwnie dzieci się usamodzielniły i nie ma potrzeby utrzymywania dużego mieszkania. Można powiedzieć, że tego typu przemiana jest dziełem ostatnich paru lat. Jeszcze do niedawna funkcjonował bowiem stereotyp mówiący, że „jak już się raz mieszkanie kupiło to będzie ono na zawsze”, W tej chwili mieszkanie dostosowujemy do swoich bieżących potrzeb. Właściwie co 10 lat można spokojnie zmieniać mieszkanie, w zależności od tego jak zmienia się nam sytuacja rodzinna. Nie ma z tym żadnych problemów. Pierwsze mieszkanie jest przeważnie niewielkie, obliczone na możliwości finansowe młodego człowieka. Później po założeniu rodziny jest to już mieszkanie większe. Gdy dochodzą dzieci to przeważnie myśli się o jakimś domku. Gdy dzieci wyjdą z domu wracamy do życia we dwoje czy nawet samotnie. I znowu bardzo często następuje decyzja o sprzedaży domu lub dużego mieszkania, bo jego utrzymywanie z punktu widzenia ekonomicznego nie ma sensu. W ten sposób wracamy z powrotem do mieszkań mniejszych. Można powiedzieć, że każde mieszkanie ma swojego klienta i każda część miasta też będzie miała właśnie swojego specyficznego klienta.

Dostosowywanie mieszkania do swoich potrzeb zależy też od zasobów finansowych. Co oznacza, że nie wszyscy będą mieszkali w tym samym standardzie...

Raczej będziemy mieli do czynienia z sytuacją, że niektóre części miasta (pewne jego fragmenty) będą przyciągały różne typy mieszkańców, będą bardziej wyspecjalizowane. Zresztą możemy to już obserwować. W Sopocie mieszka raczej specyficzny typ społeczności. Mieszka tam bardzo dużo artystów, ludzi wolnych zawodów i z wyższym wykształceniem, którym odpowiada atmosfera akurat takiego miasta. Natomiast nie jest to np. miasto powszechnie wybierane przez rodziny z małymi dziećmi.

Dlaczego urbaniści nie planują z odpowiednim wyprzedzeniem budowy sieci miejskich dróg, abyśmy mogli dojeżdżać do pracy bez korków?
Problemy dróg dojazdowych i korków wynikają z dwóch przyczyn. Po pierwsze z braku lub niedorozwoju elementów infrastruktury, która jednakże jest zaplanowana. Z drugiej strony z pewnych przemian kulturowych, które zaszły w polskim społeczeństwie. Widzimy dziś, że prawie każdy musi wjechać samochodem niemal do środka sklepu. Samochodem jeździmy nawet po bułki. Mamy więc pewien problem. Dodam, że nigdzie na świecie sieć drogowa nie nadążyła za rozwojem motoryzacji. Nawet w Stanach Zjednoczonych, Niemczech czy w jakimkolwiek innym kraju nigdy nie było tak, że rozwój dróg nadążył za rozwojem poziomu motoryzacji. Walka ta jest z góry skazana na przegraną. Można zaryzykować stwierdzenie, że nawet nie ma co próbować projektować sieci drogowej, która byłaby w stanie zapewnić możliwości obsłużenia komunikacyjnie wszystkich osób. Raczej należałoby zastanowić nad zupełnie innym modelem przemieszczania się po mieście.

Widzę, że chce mnie pan przekonać, że powinienem przesiąść się na rower lub częściej jeździć tramwajem?

To również jest rola urbanistów zajmujących się projektowaniem układów komunikacyjnych. Ludzi powinno się zachęcać do używania zbiorowego transportu publicznego. Z zastrzeżeniem, że transport ten powinien być punktualny, czysty, wygodny, bezpieczny i spełniający wszelkie oczekiwania ludzi w tym zakresie. I najważniejsze - powinien przede wszystkim dojeżdżać we wszystkie te miejsca, w które ludzie chcą dojechać wraz z możliwością łatwych przesiadek.
Można powiedzieć, że zawsze zostaną jakieś części miasta, w których tak dobrze rozwiniętego transportu publicznego nie będzie. Radą na to jest koncepcja tzw. parkingów strategicznych. W miejsca takie można dojechać samochodem, a dalej poruszać się transportem zbiorowym lub piechotą. W naszej rzeczywistości to jeszcze trochę teoria, ponieważ wszyscy chcą wjechać samochodem wszędzie.

Dziękuję za rozmowę.

MIF

Można powiedzieć, że nasze miasta przeżywają w tej chwili tzw. proces suburbanizacji, czyli rozlewania się na przedmieścia. Jednak rozlewanie się całej struktury miejskiej na obrzeża zachodzi równocześnie z procesami odnowy miasta. Ciekawostką jest to, że w miastach Europy Zachodniej czy USA proces ten następował jeden po drugim. Tzn. najpierw było rozlewanie się miast, a dopiero potem następowała odnowa miasta i przenoszenie się tej ludności z powrotem do centrów.